Реална доходност от наеми в България: Каква възвръщаемост (ROI) да очакваме?

Здравейте, обмислям инвестиция в недвижим имот в София или по Черноморието с цел отдаване под наем дългосрочно или краткосрочно. Интересува ме каква е реалната нетна доходност в момента след разходите за поддръжка, данъци и евентуални ремонти. Какви проценти ROI постигате на практика в различните градове?

Здравей! В София за дългосрочен наем брутната доходност обикновено е около 5-6%, но след приспадане на данъци, такса вход, ремонти и периоди на празни месеци, реалната нетна възвръщаемост пада до около 3.5 - 4%.

Аз лично имам тристаен апартамент в кв. Лозенец в София. Отдавам го дългосрочно. Нетната доходност ми излиза около 4.2% годишно. Ключът е да погледнеш предварително какви са тези скрити разходи при покупка на имот в България – какво трябва да знаем, за да няма изненади.

Краткосрочните наеми (Airbnb/Booking) в София дават по-висок процент на хартия - около 8-10%, но разходите за управление, пране, комисионни към платформите и амортизацията изяждат голяма част от печалбата. Накрая разликата с дългосрочния не е толкова драстична.

По Черноморието ситуацията е съвсем различна. Там имотът се ползва активно само 3-4 месеца в годината. Ако се насочваш към морето, задължително прочети съвети като тези за Варна или Бургас - къде е по-добре да се купи имот на морето? преди да вземеш решение.

В Слънчев бряг доходността от летен наем може да докара 6%, но таксата поддръжка (maintenance fee) в затворените комплекси е безумно висока и често убива цялата печалба. Много внимавай с тези комплекси!

Според мен в момента имотите са на пик на цените и купуването с цел инвестиция на зелено или готово в София носи висок риск. Доходността под 4% не си струва главоболията с наемателите при сегашните лихви по депозитите.

Ние имаме студио във Варна, близо до Морската градина. Отдаваме го целогодишно на студенти през зимата и на туристи през лятото. Средната нетна доходност за миналата година ни излезе около 5.1%.

Забравяте за инфлацията! Дори и нетната доходност да е 4%, самият имот пази стойността си във времето и цените му се вдигат дългосрочно. Това е основният плюс пред кеша в банката.

Ако търсиш имот за бъдещо ползване при пенсиониране, имай предвид, че много чужденци също се насочват към страната ни, за което може да видиш повече в статията за най-добри места за пенсиониране в България за чужденци, което пък държи наемите и цените високи.

В Пловдив пазарът е малко по-балансиран от София. Там купуваш на по-ниска цена на квадрат, а наемите са сравнително добри в квартали като Кършияка и Център. Постигам около 5% нетна доходност там.

Най-големият разход, който хората подценяват, са ремонта и освежаването на всеки 3-5 години. Наемателите не пазят така, както би пазил собственикът.

Ако ще се занимаваш сам с поддръжката и посрещането на гости за краткия наем - става. Но ако наемеш фирми да ти го управляват (взимат 20-30%), нетната ти доходност става колкото при дългосрочния наем, но с десет пъти повече стрес.

Според мен в момента държавните ценни книжа или дори някои дивиденти акции носят по-добра или поне съпоставима доходност без нуждата от ремонти, закъснели наеми и течове към съседите отдолу.

Всичко зависи от това на каква цена си купил имота. Ако си го взел на зелено преди 5 години, доходността ти спрямо инвестирания капитал в момента е перфектна. Ако купуваш на днешните цени - възвръщаемостта е доста слаба.